LO QUE DEBES SABER SOBRE EL DESLINDE
A la hora de comprar un terreno, una de las preguntas más frecuentes es “¿Está deslindado?” Para conocer exactamente qué es un deslinde y cuál es su importancia, hemos elaborado este artículo con lo que necesitas saber sobre el deslinde.
En el año 1920, la República Dominicana estableció un nuevo sistema para gestionar los inmuebles del país. En este nuevo sistema, llamado Sistema Torrens, todos los inmuebles son considerados propiedad del estado dominicano, con la posibilidad de que terceros adquieran porciones de inmueble mediante el registro de los derechos de propiedad.
Estas porciones son denominadas parcelas, asignándose a cada una un número que le identifica dentro de su localidad.
Quizás estés familiarizado con la división política de nuestro país en provincias y municipios. Para las parcelas existe una división extra denominada el Distrito Catastral (DC). De esta forma cada parcela pertenece a un DC dentro de un municipio dentro de una provincia, por ejemplo: Parcela 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Al registrar una parcela, el registro de títulos territorialmente competente emite un Certificado de Título con la información sobre la parcela y su propietario. Los propietarios pueden entonces comercializar con sus inmuebles de manera parcial o total. Para vender una parcela, el propietario debe realizar una transferencia del Certificado de Título hacia el nuevo dueño, pero para vender sólo una porción de la parcela se implementó un mecanismo distinto: la Constancia Anotada.
La Constancia Anotada (CA) es un documento que certifica los derechos de una persona sobre una porción de terreno dentro de una parcela. Este documento era emitido para hacer constar las ventas de porciones sin ser delimitadas descriptivamente mediante un plano catastral.
Al carecer tanto de un plano catastral como de una descripción de los límites físicos del inmueble, la constancia anotada tiene un grave problema: no puede impedir el fraude de los inmuebles.
Imagina el siguiente escenario: tienes 250 m² dentro de una parcela llamada Parcela 25, DC 4. Es muy probable que el solar de tu vecino de al lado también se encuentre en la misma parcela. Si tu vecino también tiene 250 m², la CA no puede impedir que tu vecino reclame tus 250 m² como si fuesen suyos. Esto es porque tanto tú como el vecino tienen CAs con la misma descripción: “250 m² dentro de la parcela 25, DC 4.”
Para resolver este problema fue creada, en el año 2005, la Ley 108-05 de registro inmobiliario, que hace un énfasis en el deslinde.
De forma simple, el deslinde es un proceso para delimitar claramente los derechos de propiedad. Éste proceso comprende la localización precisa del inmueble a través de coordenadas obtenidas con equipos de medición GPS. Dicha ubicación es representada en un plano catastral que se somete la Dirección de Mensuras Catastrales para ser revisado y aprobado.
El resultado del deslinde es un título de propiedad definitivo acompañado de su plano catastral aprobado que hace al inmueble independiente del resto de la parcela y le da un número de identificación único basado en sus coordenadas.
Dado que las coordenadas de un inmueble deslindado son únicas e irrepetibles, el deslinde le provee al propietario una garantía de derechos exclusiva avalada por la Dirección de Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos.
Más allá, un inmueble que solo dispone de una Constancia Anotada o un acto de venta no se considera una inversión firme hasta que es deslindado. Pudiendo luego acceder a múltiples ventajas como garantías de préstamos hipotecarios, seguridad de inversión, incremento del valor de la propiedad y sobre todo paz mental.
Agrim. Jairo A. Cepeda Cedano